<acronym id="26okw"><small id="26okw"></small></acronym>
<acronym id="26okw"></acronym>
<acronym id="26okw"><small id="26okw"></small></acronym>
<acronym id="26okw"></acronym>
<sup id="26okw"></sup>
<rt id="26okw"><center id="26okw"></center></rt>
<rt id="26okw"><optgroup id="26okw"></optgroup></rt>
首頁 > 公元新聞

紹興市物業管理辦法的通知


紹政發〔2019〕13號


各區、縣(市)人民政府,市政府各部門、各單位:

現將《紹興市物業管理辦法》印發給你們,請認真貫徹執行。

 

紹興市人民政府

2019年6月4日

 

紹興市物業管理辦法

 

第一章  總  則

 

第一條 為規范物業管理活動,維護業主、非業主使用人和物業服務企業的合法權益,根據《中華人民共和國物權法》《物業管理條例》《浙江省物業管理條例》等有關法律、法規規定,結合本市實際,制定本辦法。

第二條 本市行政區域內的物業管理、使用及其監督管理適用本辦法。

本辦法所稱物業管理,是指業主通過選聘物業服務企業,由業主與物業服務企業按照物業服務合同約定,對房屋及其配套設施、設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

本辦法所稱業主,是指房屋所有權人。

第三條 區、縣(市)人民政府和市直開發區管委會應當將物業管理納入現代服務業發展規劃、社區建設規劃和社會治理體系,建立物業管理綜合協調和目標責任機制;制定和落實現代物業服務業扶持政策;鼓勵采用新技術、新方法提高物業管理和服務水平。

第四條 市住房城鄉建設行政主管部門(以下稱“市物業主管部門”)負責本市行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

區、縣(市)住房城鄉建設行政主管部門(以下稱“縣級物業主管部門”)負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

發改、公安、司法、財政、自然資源和規劃、生態環境、應急管理、市場監管、綜合執法、人防等部門按照各自職責,做好物業管理的監督管理工作。

第五條 街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當在同級黨組織的領導下,依法指導、協助和監督本區域內的業主成立業主大會、選舉業主委員會;監督業主大會、業主委員會依法履行職責,協調物業管理與社區管理、社區服務之間的關系,調解物業管理糾紛。

街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當將區域內物業管理工作納入社會事務管理,并配備物業管理專職工作人員。

第六條 居民委員會應當依法加強對業主委員會和物業服務企業的指導和監督,建立健全社區黨組織、居民委員會、業主委員會、業主代表和物業服務企業議事協調機制,協調處理物業管理糾紛,接受街道辦事處(鄉鎮人民政府)委托,做好與物業管理有關的工作。

第七條 市物業協會應當接受市物業主管部門的行業指導和監督,依法加強行業自律管理,制定物業服務規范參考標準,調解物業管理及行業內部糾紛,維護市場秩序和公平競爭關系,對違反法律法規和行業規范的行為給予公開批評或懲戒;制定行業發展規劃,促進行業規范、持續、健康發展。

提倡本市物業服務企業加入物業協會。

 

第二章  業主、業主大會和業主委員會

 

第八條 業主在物業管理活動中,享有法律法規規定的權利,履行法律法規規定的義務,并遵守管理規約、業主大會議事規則及物業服務合同約定。

第九條 一個物業管理區域成立一個業主大會,業主大會由物業管理區域內全體業主組成。

業主大會、業主委員會的決定,對業主具有約束力。業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

第十條 物業管理區域由物業所在地縣級物業主管部門會同街道辦事處(鄉鎮人民政府)根據物業的共用設施設備配置、建筑規模、社區建設等因素劃分。物業管理區域的劃分,應當征求居民委員會的意見。

新建住宅區,包括分期建設或者兩個以上單位開發建設的住宅區,擁有共同配套設施設備的,應當劃分為一個物業管理區域。

舊城區規劃范圍內新開發建設的住宅,與周邊原有住宅區房屋相毗連的,經相關業主同意,可以歸并為一個物業管理區域。

第十一條 物業管理區域內具備下列條件之一的,街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當指導業主成立業主大會籌備組,籌備召開首次業主大會會議,居民委員會應當予以協助:

(一)房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業總建筑面積60%以上的;

(二)首套房屋出售并交付使用已滿2年,且房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業總建筑面積30%以上的。

符合前款第(一)(二)項條件之一的,也可以由建設單位、前期物業服務企業或者物業管理區域內的業主向街道辦事處(鄉鎮人民政府)提出申請。

第十二條 首次業主大會籌備組(以下簡稱“籌備組”)由業主代表、建設單位代表、街道辦事處(鄉鎮人民政府)代表和居民委員會代表組成。業主代表的產生,由街道辦事處(鄉鎮人民政府)、居民委員會組織業主推薦。

籌備組成員人數應為單數,其中業主代表人數不低于籌備組總人數的一半?;I備組組長由街道辦事處(鄉鎮人民政府)代表擔任。

籌備組成員名單應當自成立之日起3日內以書面形式在物業管理區域內公告。

籌備組應當做好以下籌備工作:

(一)確認并公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積;

(二)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;

(三)草擬管理規約、業主大會議事規則;

(四)依法確定首次業主大會會議表決規則;

(五)制定業主委員會委員候選人產生辦法;

(六)制定業主委員會選舉辦法;

(七)完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。

籌備組應當于首次業主大會會議召開15日前將會議時間、地點、議題、議程通知全體業主,并告知縣級物業主管部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)、居民委員會,受告知的單位應派代表參加,并予以指導。

第十三條 首次業主大會籌備經費由建設單位承擔。建設單位應當在物業項目交付使用備案前,一次性向項目所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)交納籌備經費,由其代收代管,用于首次業主大會籌備使用。具體預繳標準為5萬平方米以下的每平方米1元,超出5萬平方米以上的部分每平方米0.5元。

籌備經費應當專戶儲存、??顚S?。業主委員會基本的辦公用品可由街道辦事處(鄉鎮人民政府)從建設單位繳納的首次業主大會會議籌備經費中列支。

首次業主大會會議召開后,籌備組應當將籌備經費的使用情況、結余情況向全體業主公布,接受全體業主的監督。

第十四條 業主大會會議可采用集體討論、書面征求意見等形式召開。

業主因故不能參加業主大會會議的,可以書面委托代理人代為參加會議。凡需書面投票表決的,表決意見應由業主本人簽名。

業主大會會議作出決定,必須經物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

業主大會對籌集和使用專項維修資金,改建、重建建筑物及其附屬設施作出決定,必須經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。逾期不參加投票的業主的專有部分建筑面積和人數是否計入已表決的多數專有部分建筑面積和人數,由業主大會議事規則約定,并按《浙江省物業管理條例》的規定執行。

第十五條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則規定召開。

物業管理區域內20%以上的業主提議或符合業主大會議事規則規定條件的,業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。

街道辦事處(鄉鎮人民政府)或者受其委托的居民委員會可對業主大會會議表決情況進行監督。

業主委員會未按業主大會議事規則的規定組織召開業主大會定期會議,或者發生應當召開業主大會臨時會議的情況但業主委員會不履行組織召開會議職責的,街道辦事處(鄉鎮人民政府)可以責令業主委員會限期召開;逾期仍不召開的,可以由物業所在地居民委員會在街道辦事處(鄉鎮人民政府)的指導和監督下組織業主召開。

第十六條 業主委員會由業主大會會議選舉產生,是業主大會的執行機構,業主委員會委員應當符合法律法規規定的條件。

第十七條 業主委員會自選舉產生之日起30日內,持下列材料向物業所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)和縣級物業主管部門備案:

(一)業主委員會成立(換屆)備案表;

(二)業主大會會議記錄和會議決定;

(三)業主大會議事規則、管理規約等;

(四)業主委員會委員名單。

業主委員會應當依法刻制和使用印章。

業主委員會備案的內容發生變更的,應當重新備案。

第十八條 業主委員會的任期為3—5年,具體由業主大會決定,任期屆滿自行終止。業主委員會委員可以連選連任。業主委員會在任期屆滿的2個月前,應當書面報告所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府),并按照規定開展換屆選舉工作。

第十九條 業主委員會會議由主任或者主任委托的副主任召集,召開會議必須有半數以上委員出席,所作決定須經業主委員會全體委員半數以上同意。

業主委員會需要討論、決定的事項應當于會議召開3日前在物業管理區域內公告,聽取業主和非業主使用人的建議和意見。

第二十條 業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主委員會委員資格和人數、任期、業主大會和業主委員會開展工作的活動經費等事項作出規定。

一個物業管理區域分期開發的建設項目,首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素,在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。物業管理區域內尚未出售和雖已出售尚未交付的物業,由建設單位履行業主職責。

第二十一條 業主委員會執行業主大會的決定事項,履行下列職責:

(一)召集業主大會會議,報告物業管理的實施情況;

(二)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

(三)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

(四)監督管理規約的實施;

(五)業主大會賦予的其他職責。

業主委員會未按照規定履行職責的,街道辦事處(鄉鎮人民政府)應對業主委員會工作進行指導。居民委員會對業主大會、業主委員會印章的使用及財務管理予以監督。

第二十二條 業主大會、業主委員會的工作經費由全體業主共同承擔。物業管理區域內有共用部位、共用設施設備經營所得收益的,工作經費可以在共用部位、共用設施設備經營所得收益中列支,具體額度由首次業主大會籌備組或者業主委員會提出意見,并在業主大會會議上表決通過后執行。

業主委員會應當每年公布上一年度業主大會、業主委員會運作經費的使用情況,接受全體業主的監督。

第二十三條 業主委員會及其委員有下列情形之一的,街道辦事處(鄉鎮人民政府)責令業主委員會限期按本辦法第十五條第三款規定組織召開業主大會臨時會議:

(一)拒絕或者放棄履行委員職責;

(二)挪用、侵占業主共有財產;

(三)在本物業管理區域內違法搭建、違法占用物業共有部分;

(四)利用職務之便接受減免物業服務費、停車費,以及索取、非法收受建設單位、物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益、報酬;

(五)本人或其直系親屬與為本物業管理區域提供服務的物業服務企業之間具有關聯關系;

(六)打擊、報復、誹謗、陷害有關投訴、舉報人;

(七)泄露業主信息或者將業主信息用于與物業管理無關的活動;

(八)違規使用業主大會、業主委員會的印章;

(九)公開煽動業主不繳納物業服務費,擾亂小區日常生活秩序;

(十)其他損害業主共同利益或者可能影響其公正履行職責的情形。

業主委員會逾期仍不召開的,可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處(鄉鎮人民政府)的指導和監督下組織召開。

業主大會臨時會議有權依據業主大會議事規則提出質詢、依法撤銷業主委員會所作的決定或者改選業主委員會。

第二十四條 業主大會選舉產生新一屆業主委員會的,原業主委員會應當自任屆滿之日起10日內,將其保管的有關憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業主共有的財物,移交給新一屆業主委員會。

業主委員會委員資格在任期內提前終止的,應當在終止之日起3日內向本屆業主委員會移交由其保管的前款所列資料及財物。

拒不移交本條第一、二款所述物品的,業主委員會可以請求物業所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)或者公安機關協助移交。

第二十五條 利用物業共用部位、共用設施設備經營所得收益的管理單位按照下列規定確定:

(一)業主大會成立前,由物業服務企業代為管理,單獨列賬,獨立核算,財務收支情況按本辦法第四十六條第二款規定定期在物業管理區域內顯著位置公示,由居民委員會負責監督;

(二)業主大會成立后,由業主大會決定的單位管理,業主大會決定自行管理的,物業服務企業應及時移交。

第二十六條 物業共用部位、共用設施設備經營所得收益在業主大會成立前,應確保主要用于補充專項維修資金;業主大會成立后,業主大會也可以決定用于其他事項。

 

第三章  前期物業管理

 

第二十七條 住宅物業的建設單位應當在領取《商品房預售許可證》之前,以公開招投標的方式選聘物業服務企業進行前期物業管理服務,并簽訂書面的前期物業服務合同。

但符合下列條件之一的,經縣級物業主管部門批準,建設單位可以采取協議方式選聘物業服務企業:

(一)投標人少于3個的;

(二)物業管理區域規劃總建筑面積小于4萬平方米的。

第二十八條 建設單位在銷售物業前應當制定臨時管理規約,作為物業買賣合同的附件。臨時管理規約的內容,不得損害物業買受人的合法權益。

建設單位在銷售物業時應當將臨時管理規約向物業買受人予以明示,并有義務作出說明。

物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時,應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。

第二十九條 前期物業服務合同由建設單位與選聘的物業服務企業按照質價相符的原則協商制定,不得侵害業主的合法權益。

前期物業服務合同應當依法對下列主要事項作出約定:

(一)物業管理范圍;

(二)秩序、消防、環境衛生的維護內容和維護標準;

(三)共用部位、共用設施設備的養護、維修和管理的內容和標準;

(四)車輛的停放管理;

(五)交納前期物業服務費的時間、標準和方式;

(六)雙方的權利義務;

(七)物業的承接查驗;

(八)物業服務用房的使用;

(九)專項維修資金的管理與使用;

(十)利用共用部位、共用設施設備開展合法經營活動所得收益的管理、分配和使用;

(十一)物業管理檔案的建立、管理;

(十二)合同的期限、變更和解除;

(十三)合同終止時應當移交的財物、資料;

(十四)違約責任;

(十五)法律法規規定的其他事項。

建設單位、物業服務企業在前期物業服務合同中不得違反法律法規的強制性規定處分業主共用部位、共用設施設備,不得擅自挪用共用部位、共用設施設備經營所得收益。

建設單位與物業買受人簽訂的物業買賣合同中應當載明物業買受人交納前期物業服務費的時間、標準和方式,且與前期物業服務合同約定的內容一致。建設單位應當將前期物業服務合同作為物業買賣合同的附件。

第三十條 前期物業服務合同約定期限尚未屆滿,但業主大會已按規定選聘物業服務企業的,自業主委員會與新選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同生效之日起,該前期物業服務合同終止。

前期物業服務合同期限屆滿3個月前,物業服務企業應當將是否續簽合同的決定,書面告知建設單位和居民委員會;已成立業主大會的,應同時書面告知業主委員會。

前期物業服務合同約定期限屆滿,成立業主大會的,由業主大會負責選聘物業服務企業;未成立業主大會但已滿足本辦法第十一條規定的籌備條件的,居民委員會或者全體業主可以按照本辦法第四十三條第四款規定續聘或者選聘物業服務企業,簽訂物業服務合同;未成立業主大會且不滿足本辦法第十一條規定的籌備條件的,建設單位可以決定續聘或者選聘物業服務企業,簽訂前期物業服務合同。

第三十一條 市區內普通住宅物業項目前期物業服務收費標準按價格行政主管部門的規定執行,其他縣(市)的普通住宅物業項目前期物業收費實行市場調節價。物業服務企業應主動向全體業主公布收費項目、收費標準和服務內容。

由政府投資建設運營的公共租賃住房委托專業機構提供物業服務的,所需物業費用由縣級財政承擔。

第三十二條 物業未經竣工驗收或者竣工驗收不合格的,不得交付使用。

物業服務企業接管物業時,應當對物業的共用部位、共用設施設備及相關場地進行查驗,并作相應記錄,發現與竣工驗收資料不相符合或者有質量問題的,應當向有關管理部門報告。有關管理部門應當責令建設單位限期整改。

物業服務企業應當與建設單位簽訂承接查驗協議,物業承接查驗協議應當對物業承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出明確約定。

第三十三條 在辦理物業交接手續時,建設單位應當向物業服務企業移交下列資料:

(一)竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,分幢分層平面圖和套型圖,物業區域內道路、地下停車庫、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

(二)共用設施設備清單;

(三)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;

(四)物業質量保修和物業使用說明文件;

(五)業主名冊;

(六)物業管理需要的其他資料。

物業交接完畢30日內,物業服務企業應當將其中的共用部位、共用設施設備及相關場地查驗記錄、資料移交清單、物業管理用房交接單等資料交屬地物業主管部門備存。

前期物業服務合同終止時,物業服務企業應當將上述接收的資料移交給業主委員會。

第三十四條 建設單位應當按照物業建設工程規劃許可證載明的地上總建筑面積的7‰配置物業管理用房,其中3‰為物業管理辦公用房,4‰為物業管理經營用房;但物業管理區域內的物業均為非住宅的,物業管理用房的配置比例為物業建設工程規劃許可證載明的地上總建筑面積的3‰。物業管理用房應具備水、電、采光、通風等正常使用功能。

因依法調整規劃,物業竣工驗收后的實測地上總建筑面積超過建設工程規劃許可證載明的地上總建筑面積的,建設單位應當對超過部分按照本條第一款規定的比例補充配置物業用房;確實無法補充配置的,應當按照該物業管理區域內的物業平均銷售價格支付不足部分的相應價款,列入專項維修資金或者按照業主大會的決定用于物業管理方面的其他需要。

第三十五條 物業管理用房應當與新建物業同步設計、同步施工、同步交付,自然資源和規劃部門應當在建設工程規劃許可證及附件附圖中載明,在辦理物業銷售(預售)許可證前予以確定。建設單位應在辦理商品房預售證之前到縣級物業主管部門進行物業用房預留確認。

第三十六條 物業管理用房依法屬于全體業主共同所有。建設單位申請不動產首次登記時,應當對物業管理用房一并申請登記,由不動產登記機構在不動產登記簿上予以記載,不頒發不動產權屬證書。

第三十七條 物業買受人應當自簽收物業移交文件之日起,按照物業買賣合同約定交納前期物業服務費。房屋買賣合同另有約定的,從其約定。

建設單位向物業買受人移交的物業符合有關規定和物業買賣合同約定的接收標準,物業買受人無正當理由不接收物業的,物業買受人應當自建設單位通知其辦理交付手續的期限屆滿之次日起,按照物業買賣合同的約定交納前期物業服務費。

物業管理區域內尚未出售或者已出售但尚未交付給物業買受人的房屋、車位等物業,其前期物業服務費由建設單位按照該區域同類物業的標準全額交納。前期物業服務合同另有約定的,從其約定。

 

第四章  物業管理服務

 

第三十八條 從事物業管理活動的企業應當具備獨立法人資格,經營范圍包含有物業管理。

物業服務企業應當具有相應的專業技術人員和設備,具備為業主提供專業物業管理服務的能力。

第三十九條 物業主管部門應當建立健全物業服務企業信用檔案,完善物業服務企業信用信息的采集、記錄、公開,及時將物業服務企業信用信息推送至浙江省物業服務企業信用信息管理平臺及紹興市公共信用信息平臺,完善物業服務企業失信名單制度。

對列入嚴重失信名單的物業服務企業,物業主管部門可以依法采取懲戒措施。建設單位、業主大會可以將物業服務企業信用信息作為選聘物業服務企業、前期物業服務招標等活動的重要依據。

第四十條 物業服務企業在物業管理活動中享有下列權利:

(一)根據前期物業服務合同或者物業服務合同的約定收取服務費;

(二)建設單位、業主、物業使用人未按照前期物業服務合同或者物業服務合同的約定交納服務費的,可以采取合法方式督促其限期交納;逾期不交納的,可以依法申請仲裁或者提起訴訟。

(三)根據業主委托提供前期物業服務合同或者物業服務合同約定以外的其他服務事項,服務報酬由雙方協商確定;

(四)法律、法規規定和有關合同約定的其他權利。

第四十一條 物業服務企業在物業管理活動中應當遵守法律法規等有關規定,并履行下列義務:

(一)按照物業服務合同約定落實保安人員、安防措施,確保安防設施正常運轉;

(二)按照物業服務合同約定維護環境衛生;

(三)按照物業服務合同約定,對共用部位、共用設施設備進行維修、養護、管理,對損害或者擅自占用共用部位、共用設施設備的行為進行勸阻、制止;

(四)建立健全物業管理檔案,妥善保管共用部位、共用設施設備的技術資料和有關財務賬冊;

(五)及時向業主、物業使用人告知安全合理使用物業的注意事項;

(六)聽取業主、物業使用人的意見和建議,改進和完善服務;

(七)接受居民委員會指導和監督,配合做好社區管理、社區文化相關工作;

(八)依法履行物業管理區域內治安、消防安全的責任;

(九)依法履行物業管理區域內電梯等特種設備的使用安全責任;

(十)依法履行物業管理區域內安全生產責任;

(十一)協助有關部門做好物業管理區域內房屋安全、裝飾裝修、出租屋的管理工作;

(十二)協助有關部門做好物業管理區域內其他安全防范工作。發生突發性自然災害、公共衛生事件、火災和給排水、供電、供氣等安全事故時,物業服務企業在采取應急措施的同時,應當及時向有關部門和專業經營單位報告,并協助做好救助工作;

(十三)協助行政管理部門在物業管理區域內實施行政執法工作;

(十四)法律法規規定和物業服務合同約定的其他義務。

物業服務企業應加強內部管理,不得從事強行買賣裝修建筑材料、勾結社會閑散人員滋擾業主、以暴力手段阻礙物業項目正常移交等涉黑涉惡違法行為。

第四十二條 物業服務企業有下列情形之一的,縣級物業主管部門應當作為不良信息記錄在物業服務企業信用檔案:

(一)以欺騙、賄賂等不正當手段取得行政許可、行政確認、行政給付、行政獎勵的;

(二)在法定期限內未提起行政復議、行政訴訟,或者經行政復議、行政訴訟最終維持原決定的行政處罰,但適用簡易程序作出的除外;

(三)經司法生效判決認定構成犯罪的;

(四)不履行行政決定而被依法行政強制執行的;

(五)不履行判決、裁定等生效法律文書的;

(六)其他經依法認定的違反法律法規和規章規定的情形。

第四十三條 物業服務合同期限屆滿3個月前,業主委員會應當組織召開業主大會,依法對續聘或者選聘物業服務企業作出決定,并與物業服務企業簽訂新物業服務合同。

物業服務合同期限屆滿3個月前,物業服務企業應當將是否續簽合同的決定,書面告知業主委員會和居民委員會。

業主委員會決定組織召開業主大會會議選聘物業服務企業,且原物業服務企業愿意參加選聘的,業主委員會應當按照業主大會議事規則或者管理規約的約定,組織產生候選的其他物業服務企業,并將候選的其他物業服務企業和原物業服務企業一同交由業主大會會議表決。

未成立業主大會但需要續聘或者選聘物業服務企業的,居民委員會可以按照本條前三款規定執行。但只有一個業主的,或者業主人數較少且經全體業主一致同意,決定不成立業主大會的,由業主共同履行業主大會、業主委員會職責,決定續聘或者選聘物業服務企業。

第四十四條 物業服務企業應當自物業服務合同終止之日起10日內,向業主委員會辦理下列事項:

(一)對預收的物業服務費和其他公共物業經費按實結算;

(二)移交全部物業檔案資料;

(三)移交物業管理用房、業主共用的場地、設施設備和其他財物;

(四)實行酬金制的,應當移交管理期內的財務資料。

新物業服務合同生效后,業主委員會應當將交接材料全部移交給新物業服務企業。

第四十五條 原物業服務企業退出管理后,該物業管理區域內確實無法選聘新物業服務企業接管的,由所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)協調指導居民委員會、業主委員會對小區進行臨時管理,維持物業區域基本生活秩序,縣級財政部門給予適當補貼,具體辦法由縣級物業主管部門和財政部門另行制定。

第四十六條 業主、業主大會依法續聘、選聘物業服務企業的,物業服務收費實行市場調節價,可以采取包干制或者酬金制等方式。

實行物業服務包干制收費方式的物業服務項目,每半年公布一次物業共用部位、共用設施設備以及相關場地經營所得的收支情況;實行物業服務酬金制收費方式的物業服務項目,每年公布一次各項資金收支情況。

第四十七條 業主應當按照物業服務合同約定交納物業服務費。

第四十八條 業主轉讓房屋所有權時,應當與物業服務企業結清物業服務費。

業主出租物業時,應當與承租人約定物業服務費的交納責任。約定由承租人交納物業服務費的,從其約定;承租人不履行交費義務的,業主負連帶交納責任。

第四十九條 物業管理區域內給排水、供電、供氣、通信、有線電視等單位應當向最終用戶提供服務,并向最終用戶收取相關費用,不得強制要求物業服務企業代收有關費用。確需委托物業服務企業代收相關費用的,應當簽訂有償委托收費協議。

住宅物業區域內共用設施設備維護管理、保潔、綠化等物業服務過程中的用水、用電、用氣與民用同價。

第五十條 一個物業管理區域由一個物業服務企業提供物業服務。

物業服務企業可以將物業管理區域內的秩序維護、清潔衛生、園林綠化、設施設備維修養護、工程施工等專項服務業務委托給專業性服務企業,但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。

電梯、消防等涉及人身、財產安全以及其他特種設施設備,應當依法委托具有相應資質的專業性服務企業進行維修和養護。

第五十一條 對配套設施不齊全、環境較差的舊住宅小區,區、縣(市)人民政府和市直開發區管委會應當結合城市環境綜合整治和更新改造工作,完善配套基礎設施和公共服務設施,逐步改善舊住宅小區綜合環境。舊住宅小區的范圍由區、縣(市)人民政府和市直開發區管委會確定。

舊住宅小區需要實施物業管理的,由縣級物業主管部門會同街道辦事處(鄉鎮人民政府)征求相關業主意見后,合理確定物業管理區域,成立業主大會,組織業主選聘物業服務企業或者自行管理。

鼓勵和支持物業服務企業為舊住宅小區提供公益性物業服務,區、縣(市)人民政府和市直開發區管委會應當對物業管理相關費用適當給予補貼。

 

第五章  物業使用與維護

 

第五十二條 任何單位和個人都應當維護物業管理區域內建筑物安全,保護共用部位、共用設施設備,維護良好的秩序和環境,不得有下列行為:

(一)損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構;

(二)違反法律、法規以及管理規約,擅自改變房屋用途,將住宅改變為經營性用房;

(三)將原設計沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房,或者將衛生間改在下層住戶的臥室、起居室(廳)、書房和廚房的上方;

(四)破壞或者擅自改變房屋外觀;

(五)違法搭建、改建建筑物、構筑物,違法挖掘房屋地下空間;

(六)損壞或者擅自占用、改建共用部位;

(七)損壞、不按技術規范使用或者擅自占用、移裝共用設施設備;

(八)損毀樹木、園林;

(九)存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品,存放、鋪設超負荷物品;

(十)損壞或者擅自停用公共消防設施和器材,妨礙公共疏散通道、安全出口、消防車通道暢通;

(十一)擅自改接、私接污水管道;

(十二)亂丟垃圾,高空拋物等影響環境衛生和居住安全的行為;

(十三)發出超過規定標準的噪聲或者影響鄰居采光、通風;

(十四)違反規定飼養動物;

(十五)法律法規和管理規約禁止的其他行為。

有前款所列行為之一的,物業服務企業、業主委員會有權根據物業服務合同,或者依照法律法規以及管理規約,要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失;勸阻、制止無效的,物業服務企業、業主委員會應當及時報告有關行政主管部門,有關部門應當依法及時處理,相關業主和物業使用人應當積極予以配合。

對侵害自己合法權益的行為,業主、物業使用人可以依法向人民法院提起訴訟;業主委員會可以依據管理規約的約定或者業主大會的決定,對侵害業主共同利益的行為向人民法院提起訴訟。

第五十三條 業主或者物業使用人裝飾裝修房屋,應當遵守國家、省有關規定以及臨時管理規約、管理規約。

業主或者非業主使用人裝飾裝修房屋的,應當事先告知物業服務企業,物業服務企業應當將裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業主或者非業主使用人。

第五十四條 利用共用部位、共用設施設備進行經營的,應當征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后,依法辦理有關手續。所得收入依法歸全體業主共有,可用于共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造或者補充物業專項維修資金,也可以根據業主大會的決定用于物業管理的其他需要。

第五十五條 支持業主為既有住宅增設電梯,改善居住條件。既有住宅增設電梯的具體指導意見另行制定。

第五十六條 發生下列緊急情況時,物業服務企業應當立即采取應急防范措施,并制定維修、更新方案,同時向業主委員會和縣級物業主管部門報告,并申請應急備用金予以修復:

(一)電梯、水泵發生故障或存在事故隱患,影響正常使用的;

(二)消防設施損壞,消防專業部門出具整改通知書的;

(三)外墻墻面有脫落危險、屋頂或外墻滲漏等情況,嚴重影響房屋使用和安全,經有資質的鑒定機構出具證明的。

應急備用金應當按照首期交存的物業專項維修資金總額的5%設立,具體使用程序由縣級物業主管部門另行制定。。

第五十七條 當出現危及房屋安全或危及人身安全的緊急情況時,居民委員會應先行組織施工單位排險搶修,同時報街道辦事處(鄉鎮人民政府)和縣級物業主管部門。

物業存在安全隱患,危及公共利益及其他業主合法權益的,責任人應當及時維修養護,消除隱患,有關業主應當給予配合。

責任人不履行維修養護義務的,經業主大會或者業主委員會同意,可以由物業服務企業代為維修養護,所需費用由責任人承擔。

第五十八條 建設單位按照法律法規規定的保修期限和保修范圍,承擔物業的保修責任。建設單位可以委托物業服務企業維修,也可以自行組織維修。

第五十九條 給排水、供電、供氣、郵政、通信、有線電視、路燈、化糞池等共用設施設備應當按照產權歸屬或者協議約定進行管理、維修和養護,確保物業管理區域內各項公共服務的正常開展。

 

第六章  附  則

 

第六十條 區、縣(市)人民政府和市直開發區管委會應當將各部門在物業管理活動中的履職情況納入年度工作目標考核。

第六十一條 業主決定不選聘物業服務企業實行自我管理的,可依照《浙江省物業管理條例》和本辦法相關規定執行。

第六十二條 本辦法自2019年7月10日起施行。


關鍵字查詢:浙江 紹興

閱讀: 508 次     2019-6-19 15:44:00



918博天堂-918博天堂-官方网站